לפני לקיחת משכנתא לדירה "על הנייר" מקבלן, שימו לב לדברים הבאים-
1. שיעור מימון- יש 3 שיעורי מימון-
עד 45% - שיעור מימון נמוך.
45%-60% - שיעור מימון בינוני.
60%-75% - שיעור מימון גבוה.
ככל ששיעור המימון יהיה נמוך יותר הריביות יהיו נמוכות יותר.
2. חישוב יחס החזר (אחוז החזר משכנתא ביחס להכנסה פנויה)- ההחזר הראשון שלכם במשכנתא (ללא גרייס) מוגבל רגולטורית עד 40% מההכנסה הפנויה שלכם (הכנסה נטו בניכוי התחייבויות קבועות).
חישוב יחס החזר לבעלי דירה נוספת- ישנם הבדלים מהותיים בין הבנקים לחישוב יחס ההחזר למי שיש ברשותו דירה נוספת, ההבדלים יכולים להשפיע על גובה הריבית שתקבלו מאחר שיחס החזר גבולי יכול ישפיע על הריביות.
3. מיקוח מול הבנקים- יש להסגר על תמהיל רצוי ולבצע סקר שוק מהיר עם בנקים רלוונטיים. שימו לב שלאישור העקרוני הסופי יש תוקף של 24 ימים בלבד.
4. שמאות- אתם פטורים משמאות לנכס מאחר שבנק יתייחס למחיר שמופיע בחוזה לעניין האחוז מימון.
שמאות לדירה במחיר למשתכן- ניתן להתחשב בשווי הדירה בשוק ע"פ שמאות לצורך שיעור המימון, במקרים מסויימים ניתן להשיג פטור משמאות.
במקרה ששווי הדירה בשוק עולה על 1.8 מיליון הבנק יכיר בשווי הנמוך בין שווי הרכישה לבין 1.8 מיליון.
הון עצמי מינימאלי לעסקה 100 אלף (או 60 אלף אם קבלתם מענק) ובלבד שגובה המימון לא עובר 75% משווי הדירה בשוק.
5. שחרור כספים מהמשכנתא- הבנק ישחרר לכם לפי בקשתכם ובלבד ושילמתם את ה- 10% הראשונים ולקבלן אין התנגדות לקבל את הכספים תמורת הסבת ערבות בנקאית לבנק שממנו נלקחת המשכנתא.
6. בחירת מסלולים למשיכה- עליכם לבחור מאיזה מסלול למשוך בכל פעימה שתעבירו לקבלן. היתרה שלא נמשכה בפעימה הראשונה תוצמד למדדים בשוק (לפי המפורט באישור העקרוני או בהסכם הלוואה) ותשתנה לפי מדדים אלו.
לדוגמא- אם קיבלתם ממזרחי קל"צ בריבית של 4.5% ועד המשיכה הבאה ממוצע הריבית בשוק שמפסם בנק ישראל יעלה ב 0.2% אזי יתרת הקל"צ תינתן למשיכה בריבית 4.7%.
לכן יש חשיבות איזה מסלולים למשוך בהתחלה ואילו בהמשך כדי להימנע משינויים משמעותיים מהאישור העקרוני.
7. הצמדה למדד תשומות הבנייה- התשלומים שטרם הועברו לקבלן יוצמדו למדד תשומות הבנייה ובד"כ בתוספת מע"מ. יש לבחון את הקדמת התשלומים לקבלן בהשוואה בין הריביות שתשלמו לבין מדד תשומות הבנייה הצפוי.
8. קנסות עתידיים- כאשר עלות המימון יקרה כמו היום, יש עדיפות לקחת מסלולים משתנים שיהיה אפשר למחזר בעתיד ללא קנס.
9. מסלולים צמודים- יש יתרון במסלולים אלו מאחר שההחזר ההתחלתי יותר נמוך ועולה עם השנים אבל ההצמדה למדד ובמיוחד לטווח ארוך יכולה לגרום לכך שהמשכנתא תפדה בקצב מאוד איטי.