לפני לקיחת משכנתא לדירה "על הנייר" מקבלן ללא ערבות בנקאית, שימו לב לדברים הבאים-
1. בטחונות- לבדוק אלו בטחונות הקבלן נותן לבנק או לחילופין לבדוק באיזה בנקים ניתן לקבל משכנתא בפרוייקט.
2. שיעור מימון- יש 3 שיעורי מימון-
עד 45% - שיעור מימון נמוך.
45%-60% - שיעור מימון בינוני.
60%-75% - שיעור מימון גבוה.
ככל ששיעור המימון יהיה נמוך יותר הריביות יהיו נמוכות יותר.
3. חישוב יחס החזר (אחוז החזר משכנתא ביחס להכנסה פנויה)- ההחזר הראשון שלכם במשכנתא (ללא גרייס) צריך להיות עד 40% מההכנסה הפנויה שלכם (הכנסה נטו בניכוי התחייבויות קבועות).
חישוב יחס החזר לבעלי דירה נוספת- ישנם הבדלים מהותיים בין הבנקים לחישוב יחס ההחזר למי שיש ברשותו דירה נוספת, ההבדלים יכולים להשפיע על גובה הריבית שתקבלו מאחר שיחס החזר גבולי יכול ישפיע על הריביות.
4. מיקוח מול הבנקים- יש להסגר על תמהיל רצוי ולבצע סקר שוק מהיר עם בנקים רלוונטיים, שימו לב שלאישור העקרוני הסופי יש תוקף של 24 ימים בלבד.
5. שמאות- יש לבדוק כל פרוייקט לגופו מול הקבלן והבנק.
6. שחרור כספים מהמשכנתא- יש לבדוק כל פרוייקט לגופו מול הקבלן והבנק.
7. בחירת מסלולים למשיכה- עליכם לבחור מאיזה מסלול למשוך בכל פעימה שתעבירו לקבלן. היתרה שלא נמשכה בפעימה הראשונה תוצמד למדדים בשוק (לפי המפורט באישור העקרוני או בהסכם הלוואה) ותשתנה לפי מדדים אלו.
לדוגמא- אם קיבלתם מבנק מזרחי קל"צ בריבית של 4.5% ועד המשיכה הבאה ממוצע הריבית בשוק שמפסם בנק ישראל יעלה ב 0.2% אזי יתרת הקל"צ תינתן למשיכה בריבית 4.7%.
לכן יש חשיבות איזה מסלולים למשוך בהתחלה ואלו בהמשך כדי להימנע משינויים משמעותיים מהאישור העקרוני.
8. הצמדה למדד תשומות הבנייה- התשלומים לקבלן יוצמדו למדד תשומות הבנייה בד"כ בתוספת מע"מ. יש לבחון את הקדמת התשלומים לקבלן בהשוואה בין הריביות שתשלמו לבין מדד תשומות הבנייה הצפוי.
9. קנסות עתידיים- כאשר עלות המימון יקרה כמו היום, יש עדיפות לקחת מסלולים משתנים שיהיה אפשר למחזר בעתיד ללא קנס.
10. מסלולים צמודים- יש יתרון במסלולים אלו מאחר שההחזר ההתחלתי יותר נמוך ועולה עם השנים אבל ההצמדה למדד ובמיוחד לטווח ארוך יכולה לגרום לכך שהמשכנתא תפדה בקצב מאוד איטי.